Une bonne alternative à la bourse est l’achat d’un bien immobilier direct. Mais dans l’immobilier, il y a des aspects à connaître avant d’investir 🧐
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Mon éducation avec l’investissement dans l’immobilier
J’ai grandi avec une famille qui ne jure que par l’immobilier. ”La pierre est une source de richesse. Le meilleur investissement possible‘‘. J’entendais souvent.
Aujourd’hui, j’ai fait mes expériences et je partage un résumé de posséder un bien l’immobilier 😉
Crois-moi, ce n’est pas que du bonheur. Et la rentabilité est loin d’être aussi positive que certains le pensent 🙄
⚠️Les informations de cet article ne sont pas un conseil d’investissement. Investir comporte un risque de perte d’argent 🔺
Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
La rentabilité💲
➡️ En réalité, le taux de rendement net en moyenne d’un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs.
Premièrement, ce qui nous intéresse est le calcul de rentabilité du projet immobilier💲
Si tu penses louer ton bien, ce qui va t’intéresser est le prix d’achat VS le loyer annuel du bien loué à recevoir.
Si tu surfes sur internet. Certains sites diront que la rentabilité annualisé d’un bien immobilier est de 11% 😮
En réalité, cette rentabilité n’est pas forcément fausse. Car avec certaines opportunités, il est possible d’avoir un investissement immobilier très rentable.
⚠️ En revanche, c’est loin d’être une règle générale ❗
Par exemple, selon un article1, si on compare le prix au m2 VS le loyer reçu en Suisse. Dans les grandes lignes, c’est 3% de rentabilité. Un peu moins ou un peu plus selon la région. Et selon le type de bien.
Notons qu’il y a des pays qui ont des rendements immobiliers plus intéressants. Comme par exemple, certaines régions en France. Qui a une rentabilité brute de 8% dans certaines villes2.
👉 En revanche, je tiens à préciser que selon mon expérience. 3% de rentabilité annuelle est plus courant que 8% de rentabilité annuelle 🤔
🔺 Voici le premier point à retenir. La rentabilité d’un bien immobilier dépend de la région, de la demande du bien immobilier et de la différence de prix achat-location.
Les dépenses 💳
Ensuite, même si tu as eu la chance de trouver un bien qui a 8% de rendement brut. Il y a les dépenses, qui sont assez conséquentes. Je pense par exemple:
- Impôts concernant la fortune du bien
- Impôts concernant le loyer du bien
- Réparations de ton bien
- Charges du bien
- Assurances du bien
- Intérêts concernant la dette du bien
- Taxe foncière
- Frais de notaire au moment de l’achat immobilier
- Frais de gestion
En plus, si tu loues le bien immobilier, il y a certains risques supplémentaires. Si les risques se concrétisent, ils vont faire diminuer tes revenus. Par exemple:
- Loyers impayées de la part du locataire
- Quelques mois sans locataire
- Frais à la régie concernant les locataires
👉 Toutes ces dépenses ne sont pas négligeables. Il y a au moins 2% de ta valeur de ton bien perdu dans le rendement annuel. Et 2%, c’est plutôt si tout va bien.
Sans oublier que le prix des réparations peut être cher ! En effet, personne n’est à l’abri de payer plusieurs milliers de dollars d’un coup.
Par conséquent, le propriétaire doit toujours avoir une réserve d’argent conséquente pour ces imprévus coûteux 😶
▶ Je pense que tu commences à comprendre ! 2% de dépenses pour 3% de rendement général. La rentabilité n’est pas incroyable 😬
🔺 Mais attention. Il y a un aspect à prendre en compte qui est en faveur du propriétaire !
L’augmentation de la valeur du bien ↗️
Selon l’office de la statistique Suisse. L’immobilier Suisse s’est renchéri, en moyenne, de 3.3% annualisé. Entre 2017 à 20233.
Notons que cette augmentation de la valeur du bien immobilier n’est pas une garantie pour le futur. C’est juste une donnée historique ⚠
🔺En plus, cette augmentation de valeur est une généralité Suisse. Par conséquent, chaque région aura une augmentation de la valeur différente.
De ce fait, voici un exemple avec un tableau, en m’appuyant sur les résultats des articles lus.
| Rentabilité / Dépense | % annualisé moyen |
|---|---|
| Rentabilité Prix d’achat VS loyer | +3% |
| Dépenses | -2% |
| Augmentation de la valeur | +3.3% |
| Total (estimation) | 4.3% annualisé sur le long terme |
Le temps de gestion conséquent 📜
👉 Un autre aspect à comprendre avec un bien immobilier. C’est que le temps de gestion est très conséquent.
Voici quelques tâches supplémentaires que tu vas avoir avec un bien immobilier:
- Administratif comprenant les charges et les assurances du bien
- Réunions avec les voisins (parfois, ça va clacher)
- Réparations du bien immobilier (bonjour les devis et les ouvriers mal-qualifiés)
- Administratif avec la dette immobilière
Dans le cas où tu loues ton bien. Tu rajoutes encore plus de temps à consacrer 🤨 Par exemple:
- Visites aux candidats (quand il y en a)
- Choix du locataire (uniquement des bons! )
- Administratif lié aux locataires
- État des lieux et redistribution des cautions
- Rappel de payement des locataires (les fameux locataires qui pensent que le propriétaire est riche 😶)
- Réparations du mobilier si le bien est meublé
👉 Donc oui, si tu achètes un bien immobilier. Et surtout, si tu décides de louer un bien immobilier. Il faut se préparer à passer des bonnes heures par année à réaliser des tâches qui ne sont pas très amusantes 😬
⚠ Il faut souligner qu’un bien immobilier demande beaucoup plus de temps de gestion qu’un ETF par exemple.
Prix initial conséquent 💲
Contrairement à investir dans un ETF par exemple. Dans un bien immobilier, on ne peut pas investir que 100 dollars et apprendre les inconvénients par la suite.
👉 Un investissement immobilier direct. Ce sont des milliers de dollars à investir pour acheter un bien immobilier❗ Pour la majorité des gens, un achat immobilier signifie des années à épargner pour investir un montant très élevé 😶
De ce fait, la majorité des gens, apprennent les inconvénients et les avantages de l’immobilier uniquement après avoir fait beaucoup de sacrifices financiers pour acheter le bien. Et c’est seulement à ce moment-là, souvent endettés avec un crédit immobilier, qu’ils comprennent si l’immobilier direct leur convient 🤨
Et en plus, la majorité des personnes. Elles auront encore une dette immobilière conséquente à rembourser par la suite. Car ils ont payé leur bien en crédit 😶
Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
Conclusion
Mon objectif avec cet article. C’est de faire comprendre au lecteur, qu’acheter un bien immobilier. N’est pas aussi facile et aussi rentable que beaucoup de gens pensent ⚠️
Il y a des bonnes occasions et la rentabilité peut être intéressante. Oui c’est vrai !
👉 Mais il y a aussi beaucoup de travail à réaliser pour maintenir son bien. Beaucoup de temps de gestion et aussi beaucoup de dépenses à anticiper 🤔
En plus, dans l’achat d’un l’immobilier direct, on parle de chiffres très conséquents ! En effet, ce n’est pas tout le monde qui peut dépenser, par exemple, 100’000 CHF juste pour essayer un bien immobilier 🤨
De ce fait, c’est important d’avoir une vue d’ensemble approfondie. C’est mon objectif avec cet article 🧐
👉 Sinon, deux alternatives intéressantes pour aquérir un patrimoine immobilier. Sans la majorité des contraintes d’un achat d’immobilier direct. C’est une SCPI ou un ETF Reit. Afin d’avoir une meilleure diversification immobilière et un prix initial abordable. Je vais écrire un article dans ma page ”investissement’‘ 🧐
Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
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À propos de Moi
J’ai en effet décidé de créer ce blog pour me développer et aider les lecteurs qui recherchent une vie plus simple et plus économe.
Comparativement à avant, j’étais une personne qui consommais beaucoup jusqu’au jour où j’ai compris que ma consommation me rendais plus triste et plus pauvre 😑
Désormais, je privilégie le minimum de mes besoins pour être heureux et atteindre ma liberté financière.
Sans me rendre compte, j‘ai commencé à privilégier l’épargne et les investissements pour dépendre d’un patron le moins longtemps possible et pour accélérer mes projets personnels.
Depuis quelques années je me sens heureux et je m’enrichis d’une façon que j’aurai jamais imaginé vu que j’ai un salaire moyen en Suisse.
C’est dans ce but que j’ai décidé de créer ce blog. Afin de partager et apprendre avec d’autres personnes qui recherchent à la liberté et la simplicité 😉
Es-tu plutôt minimaliste ou frugaliste Jonny?
Je suis aussi bien minimaliste que frugaliste. Toutefois, il y a des situations où je me penche plus vers un art de vie.
Pour conclure, je pense que le plus important est se sentir confortable dans son art de vie 😊
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