Une bonne alternative à la bourse est l’achat d’un bien immobilier direct. Mais dans l’immobilier, il y a des aspects à connaître avant d’investir 🧐
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Mon parcours avec l’investissement immobilier
“La pierre, c’est la sécurité. Le meilleur placement qui soit.”
Combien de fois ai-je entendu cette phrase en grandissant de la part de ma famille ?
Après avoir testé par moi-même l’immobilier, je peux te dire que la réalité est bien plus nuancée. Et si tu penses que l’immobilier est un eldorado sans effort, accroche-toi… Je vais te partager mon retour d’expérience, sans filtre.
⚠️ Petit disclaimer avant de commencer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. L’immobilier, comme tout placement, comporte des risques (et des galères). À toi de te forger ta propre opinion !
1. La rentabilité : entre mythe et réalité 📊
Le calcul de base : achat vs. loyers
Quand on parle de rentabilité immobilière, on te sort souvent des chiffres alléchants : “11% de rendement annuel, c’est possible !” Oui c’est possible parfois. Mais c’est l’exception, pas la règle.
En Suisse, la réalité est bien plus terre-à-terre :
- Rentabilité brute moyenne (prix au m² vs. loyer annuel) : ~3% (un peu plus ou moins selon la région et le type de bien) selon un article*
- En France, certaines villes offrent des rendements bruts de 8%. Mais attention : ces chiffres ne tiennent pas compte des frais réels.
👉 Mon constat : Après avoir creusé le sujet, 3% de rentabilité annuelle, c’est déjà considérée un bon rendement dans la plupart des villes suisses. Et encore, c’est avant d’avoir soustrait toutes les dépenses…
2. Les dépenses : le trou noir de la rentabilité 💸
Supoosons qu’on a trouvé le bien immobilier super rentable avec 8% de rendement brut– C’est bien, mais prépare-toi à une douche froide quand tu vas lister toutes les dépenses. En voici une liste non exhaustive :
- Impôts (sur la fortune, sur les loyers)
- Charges (copropriété, entretien, etc.)
- Assurances (bâtiment, responsabilité civile, etc.)
- Intérêts (si tu as un crédit)
- Taxe foncière
- Frais de notaire (dès l’achat)
- Frais de gestion (si tu passes par une régie)
- Réparations (et là, c’est la loterie… un toit à refaire ? 20’000 CHF. Une chaudière HS ? 10’000 CHF. Personne n’est à l’abri).
👉 Mon estimation : Compte au minimum 2% de la valeur du bien en frais annuels. Et c’est si tout va bien.
Résultat : 3% de rentabilité – 2% de frais = 1% net. Pas de quoi faire rêver…
Et cela, sans compter les risques locatifs :
- Loyers impayés
- Vacance locative (quelques mois sans locataire, ça arrive)
- Frais de régie pour gérer les locataires problématiques
💡 Le conseil que j’aurais aimé recevoir : Les dépenses vont manger une bonne partie de la rentabilité.
3. La plus-value : l’argument choc des pro-immobilier 📈
“Mais l’immobilier prend de la valeur avec le temps !”
Oui, c’est vrai. Selon l’Office fédéral de la statistique, l’immobilier en Suisse a pris 3.3% par an en moyenne entre 2017 et 2023.
Mais :
- Ce n’est pas une garantie pour l’avenir (les prix peuvent stagner, voire baisser).
- Ça dépend énormément de la région (Genève ≠ Valais ≠ Jura).
Voici un tableau avec un exemple concret de cet article :
| Poste | % annualisé moyen |
|---|---|
| Rentabilité locative | +3% |
| Dépenses | -2% |
| Plus-value | +3.3% |
| Total estimé | ~4.3% par an |
4,3% annualisé par année selon les chiffres de cet article.
Sur le papier, ça reste intéressant. Mais :
- Ce 4.3% est théorique (et plutôt optimiste).
- Il faut des décennies pour que ça compense vraiment.
- Et surtout… il faut gérer tout ça.
Quand on y pense, un simple ETF S&P 500 a obtenu une moyenne annualisé sur 20 ans de 10% annualisé.
C’est-à-dire, il serait possible de gagner deux fois plus d’argent avec un ETF S&P500, pour deux fois moins de travail.
4. Le temps : l’investissement invisible ⏳
Acheter un bien immobilier, c’est presque comme adopter un deuxième job (non rémunéré).
Voici ce qui t’attend :
✅ Gestion administrative (charges, assurances, impôts…)
✅ Réunions de copro (et les disputes de voisins, un classique)
✅ Devis et réparations (trouver un bon artisan, c’est parfois une quête)
✅ Gestion de la dette (si tu as un crédit)
Et si tu loues ton bien, ajoute :
✅ Visites avec les candidats (quand il y en a…)
✅ Sélection des locataires (le mauvais choix peut te coûter cher)
✅ État des lieux, cautions, rappels de loyer (les locataires qui “oublient” de payer, ça existe)
✅ Réparations du mobilier (si tu loues meublé)
👉 Mon expérience : J’ai passé des dizaines d’heures par an à gérer mes biens. Des heures que j’aurais pu consacrer à ma famille, mes passions, ou… mon portefeuille d’ETF (qui ne demande aucun effort après l’achat).
5. Le prix d’entrée : un obstacle de taille 💰
Contrairement à un ETF où tu peux commencer avec 100 CHF, l’immobilier direct, c’est :
- Des dizaines (voire centaines) de milliers de CHF à investir d’un coup.
- Des années d’épargne
- Un crédit immobilier pour la plupart des acheteurs (et donc des années de remboursement).
👉 Le piège : Beaucoup découvrent après l’achat si l’immobilier leur convient vraiment. Et à ce moment-là, c’est souvent trop tard pour faire machine arrière sans perdre d’argent.
Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
Conclusion : L’immobilier, est-ce fait pour toi ? 🤔
Mon but avec cet article ? Te donner une vision réaliste de l’immobilier direct.
✅ Les points positifs :
- Oui, il y a des bonnes affaires.
- Oui, la plus-value peut être intéressante sur le long terme.
- Parfois, certains y trouvent leur bonheur.
❌ Les points négatifs :
- Peu rentable une fois les frais déduits.
- Parfois compliqué à gérer (surtout si tu gères toi-même).
- Risqué (imprévus, vacance locative, marché qui stagne…).
- Coûteux à l’entrée (et en sortie, avec les frais de vente).
Mon opinion
Selon moi, je n’achèterai de l’immobilier direct que pour acheter ma maison, et je n’investis plus un centime dans l’immobilier locatif.
En effet, je pense qu’il y a des meilleures opportunités avec la bourse, pour une gestion plus simple.
Si tu veux ajouter absolument de l’immobilier locatif dans ton patrimoine, je viserai des solutions passives, il existe des alternatives beaucoup plus simples comme par exemple :
- Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : Tu achètes des parts, et une équipe gère tout pour toi.
- Les ETF REITs : Des fonds qui investissent dans l’immobilier coté en bourse. Diversifié, liquide, et sans gestion.
(Je développerai ces options dans un prochain article sur ma page “Investissement”)
FAQ : Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
Est-ce que l’immobilier est vraiment rentable en Suisse ?
En moyenne, la rentabilité brute (loyers vs. prix d’achat) tourne autour de 3% en Suisse, avec des variations selon les régions. Mais une fois les frais (2% minimum) et les imprévus déduits, la rentabilité nette peut chuter à 1% ou moins.
Mon conseil : Ne compte pas sur l’immobilier pour t’enrichir rapidement. C’est un placement long terme, et encore faut-il que le marché soit porteur.
Quels sont les coûts cachés quand on achète un bien immobilier ?
Prépare-toi à une liste interminable :
- Frais de notaire (dès l’achat)
- Impôts (sur la fortune, les loyers, etc.)
- Charges de copropriété (si applicable)
- Assurances (bâtiment, responsabilité civile)
- Réparations (toit, chauffage, plomberie… un vrai budget !)
- Frais de gestion (si tu passes par une régie)
- Vacance locative (périodes sans locataire)
- Loyers impayés (le cauchemar de tout propriétaire)
👉 Astuce : Prévois 2% de la valeur du bien par an pour les frais, et garde une réserve d’urgence pour les grosses réparations.
Est-ce que la valeur de mon bien va forcément augmenter ?
Non, rien n’est garanti.
En Suisse, l’immobilier a pris 3.3% par an en moyenne entre 2017 et 2023, mais :
- Ça dépend énormément de la région (Genève ≠ Berne ≠ Tessin).
- Le marché peut stagner (voire baisser) pendant des années.
- Les crises économiques ou les changements démographiques peuvent impacter les prix.
👉 À retenir : La plus-value, c’est un bonus, pas une certitude.
Combien de temps ça prend de gérer un bien immobilier ?
Beaucoup plus que tu ne le penses.
Entre :
- L’administratif (charges, assurances, impôts)
- Les réparations (devis, artisans, suivi)
- La gestion locative (visites, sélection des locataires, états des lieux, rappels de loyer…)
Compte plusieurs dizaines d’heures par an. Et si tu as un problème (un locataire difficile, une fuite d’eau), ça peut vite devenir un vrai casse-tête.
👉 Alternative : Si tu veux éviter ça, les SCPI ou les ETF REITs sont des solutions sans gestion.
Je n’ai pas 500’000 CHF à investir. Puis-je quand même me lancer dans l’immobilier ?
Oui, mais pas en direct.
Avec un budget limité, tu as deux options beaucoup plus accessibles :
- Les SCPI : Tu achètes des parts dans une société qui gère des biens immobiliers pour toi. Diversifié, passif, et sans soucis de gestion.
- Les ETF REITs : Des fonds cotés en bourse qui investissent dans l’immobilier. Liquide, diversifié, et avec des frais réduits.
👉 Mon avis : Ces solutions te permettent de t’exposer à l’immobilier sans les contraintes (et sans t’endetter jusqu’au cou).
Immobilier : Les aspects à connaître avant d’investir
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À propos de Moi
J’ai en effet décidé de créer ce blog pour me développer et aider les lecteurs qui recherchent une vie plus simple et plus économe.
Comparativement à avant, j’étais une personne qui consommais beaucoup jusqu’au jour où j’ai compris que ma consommation me rendais plus triste et plus pauvre 😑
Désormais, je privilégie le minimum de mes besoins pour être heureux et atteindre ma liberté financière.
Sans me rendre compte, j‘ai commencé à privilégier l’épargne et les investissements pour dépendre d’un patron le moins longtemps possible et pour accélérer mes projets personnels.
Depuis quelques années je me sens heureux et je m’enrichis d’une façon que j’aurai jamais imaginé vu que j’ai un salaire moyen en Suisse.
C’est dans ce but que j’ai décidé de créer ce blog. Afin de partager et apprendre avec d’autres personnes qui recherchent à la liberté et la simplicité 😉
Es-tu plutôt minimaliste ou frugaliste Jo?
Je suis aussi bien minimaliste que frugaliste. Toutefois, il y a des situations où je me penche plus vers un art de vie.
Pour conclure, je pense que le plus important est se sentir confortable dans son art de vie 😊
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