Avec une action REIT, il est possible d’investir dans l’immobilier passif. De ce fait, il est possible de recevoir des revenus réguliers dus aux actions REIT.
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⚠ Investir comporte un risque de perte d’argent ! Consulter un expert en immobilier avant d’investir.
REIT: investir dans l’immobilier passif
Qu’est-ce une action REIT ?
Imagine que tu puisses investir dans l’immobilier sans avoir à gérer des locataires, des réparations ou des montagnes de papiers. C’est exactement ce que te propose une action REIT (Real Estate Investment Trust). Il s’agit d’une société immobilière cotée en bourse.
En achetant une action REIT, tu deviens copropriétaire d’un portefeuille immobilier (bureaux, centres commerciaux, logements, etc.), géré par des professionnels.
Ton rôle ? Toucher des dividendes (l’équivalent des loyers) et laisser la société s’occuper du reste*
Comment ça marche, une action REIT ?
C’est simple, voici le processus en 4 étapes :
- Tu investis : Tu achètes des actions REIT en bourse, comme n’importe quelle autre action.
- La REIT investit : Avec l’argent des actionnaires, la société achète et gère des biens immobiliers.
- Tu reçois des dividendes : La REIT redistribue au moins 90 % de ses revenus (loyers, plus-values) sous forme de dividendes, proportionnellement à ton investissement.
- Tu déclareras tes revenus : Comme pour tout dividende, il faudra payer des impôts (on en parle juste après).
Quelles sont les conditions pour qu’une société soit une REIT ?
Pour bénéficier d’avantages fiscaux, une REIT doit respecter des règles strictes :
- Distribuer 90 % de ses revenus aux actionnaires (d’où les dividendes élevés).
- Investir 75 % de son patrimoine dans des biens immobiliers.
- Tirer 75 % de ses revenus des loyers ou des activités immobilières.
👉 Pourquoi c’est intéressant pour toi ?
Ces conditions garantissent que la REIT se concentre sur l’immobilier locatif et non sur d’autres activités. Résultat : des dividendes réguliers et une transparence totale.
Diversification : Comment limiter les risques ?
Une REIT peut être plus ou moins diversifiée selon les biens qu’elle possède :
- Peu diversifiée = Risque élevé (ex. : une REIT spécialisée dans les hôtels peut souffrir en cas de crise touristique).
- Très diversifiée = Risque réduit (ex. : une REIT qui possède des bureaux, des logements et des entrepôts).
💡 Mon conseil
Pour une diversification optimale, opte pour un ETF REIT :
- Un ETF REIT regroupe des dizaines (voire des centaines) de REITs en un seul produit.
- Exemple : Un ETF REIT Global investit dans les meilleures d’actions REITs du monde entier.
👉 Avantage : Tu bénéficies d’une exposition mondiale à l’immobilier sans avoir à choisir toi-même chaque REIT.
Performance des ETF REIT : Que dit l’histoire ?
J’ai analysé les performances de plusieurs ETF REIT sur 5 et 10 ans (données jusqu’en 2025). Voici les résultats :
🔹 Performance sur 5 ans (2019–2024)
| Type d’ETF | Performance cumulative (sans dividendes) | Dividendes annualisés |
|---|---|---|
| ETF REIT Global | +26 % | ~3,25 % |
| ETF REIT US | +10 % | ~3,25 % |
| ETF S&P 500 | +90 % | ~1,5 % |
👉 Ce qu’on en retient :
- Les ETF REIT n’ont pas cartonné en termes de croissance (surtout le Global).
- En revanche, leurs dividendes sont plutôt élevés (3,25 % en moyenne).
Performance sur 10 ans (jusqu’en 2025)
| Type d’ETF | Rendement annualisé |
|---|---|
| ETF S&P 500 | 14,58 % |
| ETF REIT US | 6,56 % |
| ETF REIT Global | 4,61 % |
👉 Conclusion :
Un ETF REIT rapporte moins qu’un ETF large et multi-secteurs comme le S&P 500, mais il offre des dividendes plus élevés.
ETF REIT vs ETF Hauts Dividendes : Qui gagne ?
J’ai comparé les ETF REIT avec des ETF “Hauts Dividendes” (ex. : HDV aux États-Unis) :
| Critère | ETF REIT US | ETF Hauts Dividendes US |
|---|---|---|
| Performance (5 ans) | +10 % (cumulatif) | +28 % (cumulatif) |
| Performance (10 ans) | 6,56 % (annualisé) | 9,72 % (annualisé) |
| Dividendes annualisés | 3,24 % (annualisé) | 3,85 % (annualisé) |
👉 Verdict :
- Croissance : L’ETF Hauts Dividendes écrase largement la concurrence.
- Dividendes : L’ETF Hauts Dividendes distribue plus qu’un ETF REIT global (3,85 % vs 3,24 %).
💡 Pourquoi ?
Un ETF Hauts Dividendes investit dans plusieurs secteurs (énergie, santé, etc.), alors qu’un ETF REIT est 100 % immobilier. La diversification joue en sa faveur.
Fiscalité des REIT en Suisse : Combien il te reste dans la poche ?
En Suisse, les dividendes des REITs sont imposés :
- Prélèvement à la source du dividende : Entre 15 % et 35 % selon le pays de la REIT.
- Récupération partielle : Tu peux récupérer 15 % à 20 % via ta déclaration d’impôts.
👉 Résultat net :
- Imposition finale estimée : ~15 % sur les dividendes.
- Exemple : Si une REIT distribue 3,25 % de dividendes, il te reste ~2,8 % après impôts.
Performance nette après impôts (exemple ETF REIT Global 2019–2024)
Les ETF REIT ne sont pas réputés pour leur croissance, qui est souvent proche de 0 sur une longue durée. Du coup :
- Performance de l’action : ~0 %
- Dividendes nets : ~2,8 % (après 15 % d’impôts)
En conclusion, le rendement annualisé net d’un ETF ne fait pas rêvé. Cependant, c’est un placement très simple à gérer.
Les frais : ETF REIT, SCPI et immobilier locatif
Pour comparer correctement ces trois façons d’investir dans l’immobilier, il faut distinguer les frais d’entrée, les frais annuels et les frais liés à la revente.
Voici un tableau pour estimer les frais de ces 3 façons d’investir dans l’immobilier ;
| Placement | Frais d’entrée | Frais annuels / gestion | Autres coûts | Niveau de frais |
|---|---|---|---|---|
| ETF REIT global | ~0 % | ~0,20–0,50 %/an (TER) | courtage | 🟢 Faible |
| SCPI | ~8–12 % | ~8–10 % des loyers | frais de cession selon SCPI | 🟠 Élevé |
| Immobilier locatif direct | ~7–8 % dans l’ancien | ~1–2 % de la valeur/an* | travaux, vacance, assurance, gestion… | 🔴 Variable/élevé |
* Ordre de grandeur : ce n’est pas un « frais de gestion » unique, mais une enveloppe indicative pour les charges, entretien, assurance, gestion, taxe foncière non récupérable, etc. Le niveau réel dépend énormément du bien.
Nous concluons ainsi :
🟢 ETF REIT global : le moins cher
C’est généralement le placement le plus efficace en termes de frais récurrents. Certains ETF immobiliers sont même autour de 0,13 % par an : le Vanguard Real Estate ETF, par exemple, affiche actuellement 0,13 % de frais courants.
Sur 50’000 €, 0,30 % représente seulement 150 € par an.
L’incovénient d’un ETF REIT est plutôt la volatilité, qui peut être moyenne selon l’ETF REIT.
🟠 SCPI : des frais élevés mais mutualisés
Les SCPI ont généralement 5 à 12 % de frais d’entrée, auxquels s’ajoutent des frais de gestion prélevés sur les revenus. L’AMF indique une fourchette de 5–12 % à l’entrée et 8–10 % des revenus pour la gestion.
Sur 50’000 €, 10 % de frais d’entrée représente environ 5’000 €.
Attention toutefois : les frais de gestion sont généralement déjà intégrés dans la performance distribuée. Il ne faut donc pas retirer encore 8–10 % du rendement annoncé.
🔴 Immobilier locatif direct : frais élevés et moins visibles
L’achat direct entraîne surtout un gros coût initial : les frais d’acquisition sont actuellement autour de 7–8 %, avec une hausse possible liée aux droits d’enregistrement depuis avril 2025.
Ensuite viennent les coûts récurrents : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien, travaux, gestion locative, périodes sans locataire, etc. Les Notaires de France indiquent qu’un rendement brut de 4–5 % peut perdre environ 1 à 1,5 point une fois les charges prises en compte.
En résumé
- ETF REIT → frais très faibles, très liquide, mais volatilité boursière.
- SCPI → frais d’entrée plutôt élevés, mais gestion totalement déléguée et immobilier mutualisé. Liquidité moyenne.
- Immobilier direct → frais intermédiaires à élevés et beaucoup plus de travail, de capital immobilisé et de risques spécifiques.
👉 Pour 50’000 €, la différence est frappante : un ETF REIT à 0,30 % coûte ~150 €/an, alors qu’une SCPI peut avoir ~5’000 € de frais d’entrée sur une somme équivalente. En immobilier direct, il faut plutôt compter plusieurs milliers d’euros de frais d’acquisition dès le départ.
ETF REIT vs Immobilier physique : Quel est le meilleur choix pour toi ?
| Critère | ETF REIT | Immobilier physique |
|---|---|---|
| Gestion | ✅ Passive (pas de locataires à gérer) | ❌ Active (loyers, réparations, etc.) |
| Frais | ~0,20 % (TER) | ❌ Élevés (notaire, travaux, taxe foncière) |
| Diversification | ✅ Mondiale (via un ETF) | ❌ Limitée (sauf si tu achètes plusieurs biens) |
| Rendement brut | ~3–4 % (dividendes) + croissance modérée | Variable (dépend du marché local) |
| Liquidité | ✅ Immédiate (vente en bourse) | ❌ Longue (vente d’un bien) |
👉 Mon avis :
L’ETF REIT est plus simple, moins cher, plus diversifié et a plus de chances d’être plus rentable que l’immobilier physique.
J’hesiterais plutôt entre un ETF REIT global et une SCPI européenne diversifiée.
ETF REIT global vs SCPI européenne
Ces deux placements permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un appartement ou un immeuble, mais leur fonctionnement est très différent.
🟢 ETF REIT global : simplicité, liquidité et diversification
Un ETF REIT global investit dans des sociétés immobilières cotées du monde entier : bureaux, centres commerciaux, logements, hôtels, entrepôts, data centers, etc.
Avantages :
- Frais très faibles par rapport aux SCPI.
- Diversification mondiale en un seul investissement.
- Liquidité élevée : achat et vente possibles en Bourse.
- Aucun locataire, travaux ou gestion à gérer.
- Possibilité d’investir progressivement avec de petites sommes.
- Très facile à intégrer dans un portefeuille d’investissement diversifié.
Inconvénients :
- La valeur peut fluctuer, comme une action.
- Le prix peut baisser même si les immeubles détenus par les sociétés restent occupés.
- La fiscalité des dividendes n’est pas optimale en Suisse (peu de croissance, beaucoup de dividendes).
- Exposition aux marchés financiers et, selon l’ETF, aux devises étrangères.
- Les revenus distribués peuvent varier.
En résumé : l’ETF REIT est particulièrement adapté à l’investisseur qui recherche diversification, liquidité et faibles coûts, et qui accepte la volatilité des marchés financiers.
🟠 SCPI européenne : immobilier physique et revenus potentiellement plus réguliers
Une SCPI européenne achète et gère directement des immeubles, souvent répartis dans plusieurs pays européens. L’investisseur détient des parts de la SCPI et perçoit une quote-part des loyers.
Avantages :
- Accès à de l’immobilier professionnel avec un capital relativement faible.
- Gestion entièrement déléguée : pas de locataire ni de travaux à gérer soi-même.
- Diversification entre plusieurs immeubles et parfois plusieurs pays.
- Revenus potentiellement plus réguliers que ceux d’un ETF REIT.
- Les SCPI européennes peuvent présenter un intérêt fiscal important pour certains résidents fiscaux, notamment lorsque les immeubles sont situés dans des pays où la fiscalité immobilière est favorable.
- La valeur n’est pas directement cotée en Bourse et ne subit donc pas les mêmes variations quotidiennes.
Inconvénients :
- Frais d’entrée élevés, souvent plusieurs pourcents.
- Liquidité beaucoup plus faible qu’un ETF : la revente peut prendre du temps.
- Les performances ne sont pas garanties.
- Risque de baisse de la valeur des parts.
- Fiscalité plus complexe lorsque la SCPI possède des immeubles dans plusieurs pays.
- Il faut analyser la qualité du patrimoine, l’endettement, le taux d’occupation et la stratégie de la société de gestion.
En résumé : la SCPI européenne convient davantage à l’investisseur qui recherche des revenus immobiliers, une gestion totalement passive et une exposition directe à l’immobilier, en acceptant des frais plus élevés et une liquidité moindre.
🏆 Lequel choisir : SCPI ou ETF REIT Global ?
Il n’existe pas de gagnant universel.
| Critère | ETF REIT global | SCPI européenne diversifié |
|---|---|---|
| Diversification | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
| Rendement passé | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
| Frais | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Liquidité | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Simplicité | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Revenus réguliers | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
| Volatilité visible | 🔴 Élevée | 🟢 Faible en apparence |
| Fiscalité internationale | ⭐⭐⭐⭐* | ⭐⭐⭐* |
| Facilité à déclarer le bien | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐* |
| Gestion passive | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
* La fiscalité dépend fortement du pays de résidence et des pays dans lesquels la SCPI possède ses immeubles.
Selon mon analyse, un ETF REIT Global comporte plus d’avantages que la globalité des SCPI. Cependant, quelques SCPI sont historiquement plus rentables.
🔎 ETF REIT : Un bon investissement pour toi ?
✅ Les points forts
- Revenu passif : Dividendes réguliers (~3–4 %).
- Diversification facile : Un ETF REIT Global couvre le monde entier.
- Pas de gestion : Pas de locataires, pas de réparations, pas de papiers.
- Frais très bas pour un placement immobilier : environ 0,20% + frais de courtage
❌ Les points faibles
- Croissance limitée : Historique moins bon qu’un ETF S&P 500 ou Hauts Dividendes.
- Fiscalité : Les dividendes sont imposés (même si partiellement récupérables).
- Frais élevés pour un ETF : Un peu plus élevés qu’un ETF classique (0,15–0,30 %).
REIT: investir dans l’immobilier passif
Conclusion : Faut-il investir dans les REIT ?
D’après mon analyse, les ETF REIT ne sont pas indispensables, mais ils peuvent être un complément sympa pour :
✔ Diversifier ton portefeuille avec de l’immobilier.
✔ Générer un revenu passif (dividendes).
Ma stratégie perso (à adapter selon tes objectifs)
- Si tu veux de la croissance → Privilégie un ETF S&P 500
- Si tu veux des dividendes élevés → Opte pour un ETF Hauts Dividendes (ex. : HDV).
- Si tu veux de l’immobilier passif → Un ETF REIT Global peut être une option, mais pas en priorité.
💡 Alternative aux placements immobiliers passifs : Les SCPI Européennes multi-secteurs (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent aussi un revenu passif immobilier diversifiée, sans gestion active.
FAQ : REIT: investir dans l’immobilier passif
Qu’est-ce qu’un REIT et comment fonctionne-t-il ?
Un REIT (Real Estate Investment Trust) est une société cotée en bourse spécialisée dans l’investissement immobilier locatif, comme les bureaux, les centres commerciaux ou les logements. Contrairement à l’immobilier direct, les REITs permettent aux investisseurs d’acheter des parts via la bourse, comme une action classique. Leur particularité ? Elles sont tenues de redistribuer au moins 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui en fait un outil prisé pour générer un revenu passif régulier.
Quels sont les avantages d’investir dans des REITs ?
Investir dans des REITs présente plusieurs atouts majeurs. Tout d’abord, la liquidité : contrairement à un bien immobilier, tu peux acheter ou vendre tes parts à tout moment, comme une action. Ensuite, la diversification est simplifiée, car un seul REIT peut détenir des centaines de propriétés dans différents secteurs (résidentiel, commercial, industriel) et régions. Les REITs offrent aussi des rendements attractifs, grâce à leurs dividendes réguliers.
Quels sont les risques liés aux REITs ?
Comme tout investissement, les REITs comportent des risques qu’il faut bien comprendre. Ils sont sensibles aux taux d’intérêt : lorsque les taux montent, le coût du financement des REITs augmente, ce qui peut peser sur leurs performances. Leur valeur est aussi soumise à la volatilité des marchés boursiers, même si leur sous-jacent (l’immobilier) est généralement plus stable. Un autre risque réside dans leur dépendance au marché immobilier local : une crise sectorielle (ex : vacance des bureaux post-COVID) peut impacter leurs revenus. Enfin, les dividendes versés sont imposable. Il est donc essentiel de bien analyser le secteur, la qualité des actifs et la santé financière du REIT avant d’investir.
Comment choisir les meilleurs REITs pour son portefeuille ?
Privilégie les REITs qui possèdent des biens bien situés, avec des locataires solvables et des baux longs. Une diversification géographique et sectorielle est un plus pour limiter les risques. Si tu préfères une approche encore plus passive et diversifié, les ETF REITs (comme le VNQ pour les États-Unis) ou un ETF REIT Global (ETF REET) permettent d’investir dans un panier d’actions REITs en une seule transaction.
REITs vs. immobilier direct : quelle est la meilleure option ?
Le choix entre REITs et immobilier direct dépend de tes objectifs et de ton profil d’investisseur. Les REITs sont parfaits si tu recherches liquidité, simplicité et diversification : pas de gestion locative, pas de frais de maintenance, et la possibilité de vendre tes parts rapidement. Ils sont aussi accessibles avec un capital modeste, contrairement à l’achat d’un bien immobilier. En revanche, l’immobilier direct offre un contrôle total sur ton investissement. Si ton objectif est de générer un revenu passif sans contraintes, les REITs sont souvent la solution la plus adaptée. Pour une stratégie hybride, tu peux combiner les deux : investir dans des REITs pour la liquidité et garder un bien locatif pour le contrôle et la stabilité.
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Depuis quelques années je me sens heureux et je m’enrichis d’une façon que j’aurai jamais imaginé vu que j’ai un salaire moyen en Suisse.
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